• 壽縣房産:新政齊出 房地産分類調控漸明
  • 資訊類型:政策法規  /  更新時間:2016-05-11  /  浏覽:1103 次  /  
“中央沒有具體的政策出台,而是各地從自身情況出發主動作為,這也許意味着我國房地産調控,已經進入‘中央統一目标、分類指導,地方因城施策、主動作為’的新階段了。”
 
  3月25日,上海(樓盤)、深圳(樓盤)、武漢(樓盤)、南京(樓盤)等大中城市相繼出台房地産市場調控新政,内容主要包括提高首付貸款比例、提高非本市戶籍居民購房門檻等。
 
  今年以來,一線城市和個别二線城市房價快速上漲,引發社會高度關注。多個城市同一天出台樓市相關政策意味着什麼?将會對房地産市場産生怎樣的影響?
 
  與此同時,在“營改增”、“降低首套房首付比例”等政策的支持下,三四線城市的“去庫存”大戲仍在上演。
 
  多地同時出台新政
 
  上海此次調控被外界稱之為“史上最嚴”,将非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿2年延長到滿5年;二套普通及非普通住房首付則調至不低于五成和七成。
 
  相比起來,深圳的新政則稍顯溫和,将非深圳戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年,同時,二套房首付提高到四成。當日,北京(樓盤)市住建委官方網站刊登消息稱,北京市開展房地産經紀機構專項檢查,120家中介門店已接受檢查。
 
  此外,二線城市南京和武漢也加入了調控城市行列。也是同一天裡,央行南京分行與銀監會江蘇監管局聯合發布通知,嚴格禁止“首付貸”或“零首付”,防止“首付分期”等行為;武漢發布公積金貸款新政,職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度由過去的60萬元下調為50萬元。
 
  滬深兩大一線城市相繼收緊樓市調控政策,這與近期全國大中城市的樓市出現“過熱”迹象有直接關系。
 
  最近,打算換套“學區房”的北京居民周瓊表示“深受刺激”:“半年前5萬多一平方米的學區房,現在報價已經8萬多了。”周瓊的同學,在上海工作的張豔豔暫時沒有買房打算,可也表示“深受刺激”:“前段時間,同事朋友都在議論房價上漲,聽得我心裡發慌——是不是再沒機會換大房子了?前兩天,政府出台調控措施,我又心慌了,房價不會大跌吧?”
 
  國家統計局數據顯示,今年2月份,一線城市的房價出現不同程度的上漲,同比漲幅最高的是深圳,達到56.9%,上海的漲幅達到20.6%,北京是12.9%,作為二線城市的南京和武漢也有13.3%和6.2%的漲幅。一些城市二手房價格上漲甚至比新房更厲害。2月份。北上廣深二手房價格同比分别上漲27.7%、20.3%、14.7%和54.2%,合肥(樓盤)以13.2%的漲幅緊随其後。
 
  值得關注的是,投機性購房行為對此輪樓市上漲起到了重要的作用。以深圳為例,2015年深圳投資性需求最高占到25%。
 
  觀望情緒發酵
 
  盡管新政的威力仍有待市場驗證,但市場觀望情緒已經開始發酵,并在成交面上有所體現。從上海、深圳近幾日的成交情況來看,均出現了不同程度的“量縮”;二手房方面,不少業主報價開始下調。
 
  實際上,随着三月初深圳不斷釋放調控的信号,市場就已被濃厚的觀望情緒所包圍。深圳規土委的數據顯示,3月21日至3月27日一手住宅成交776套,成交面積為約8.37萬平米,環比下降了近14個百分點,已經連跌三周。深圳中原地産分析稱,如果排除非市場因素導緻的成交量低迷外,776套的成交水平已經達到了2014年9月以來的新低。
 
  供給側方面,開發商推盤的速度也趨向緩慢。中原地産的數據顯示,3月份以來,入市的新房隻有1070套,甚至不及春節前推售量的三分之一;每個項目的平均推售套數不到100套。3月全市僅有一個項目取得銷售許可證,數量僅為221套。
 
  深圳中原研究院王飛指出,目前開發商推盤的銷售率不佳,春節後五成銷售率很常見,對比此前八成甚至日光的銷售情況,可以看出現階段市場觀望情緒濃厚,而且客戶入市的積極性明顯減弱。
 
  上海多家中介機構表示,新政的落地影響了市場的信心,客流量也迅速銳減,部分業主也主動下調報價。上海中原地産外高橋(600648,股吧)分行經理表示,上周末來客量比平時大幅下降六成。
 
  中原地産上海控江分行經理稱,目前房東雖然對價格還是比較堅持,但底氣沒有之前那麼足了,并且挂牌量比平時周末減少約2成。買家方面,由于限購标準提高,至少3成客戶受影響而不能購房。并且由于風向轉變,買家也不像之前那麼急躁,而是以看看市場行情為主。
 
  上海中原地産市場分析師盧文曦分析稱,随着客流量的大幅下挫,轉化為成交的基礎不如此前穩固。目前看來觀望情緒有所擡頭,“羊群效應”将會擴大,未來幾周成交逐步下滑的格局已基本确立。
 
  易居中國聯席總裁丁祖昱稱,雖然距離新政出台才短短的三四天,但來的已經不是“寒潮”了,和之前相比堪稱“急凍”。
 
  由于新政出台突然,尤其是上海沒有緩沖期,造成的直接影響就是出現了很多的退房和違約争議,二手房市場則出現了抛盤、降價。
 
  上海在新政落地之前成交暴增。上海中原的數據顯示,3月14日至3月20日,上海新房市場供應達到19萬平方米,為今年以來的最高值。3月24日更是達到了21.42萬平方米的高點。
 
  同策咨詢研究部總監張宏偉指出,出現這種情況的原因是由于房企為規避政策影響,拼命跑量搶客戶所造成的。“但成交的數據尤其是周末開盤的項目存在交易的水分,後期存在退房的風險。”
 
  新政出台後,一大波退房正在襲來。克而瑞的數據指出,上周六和周日上海的成交量分别降至5.92萬平方米和4.15萬平方米。與周四的高點相比分别下降了72%和81%。另一組數據也顯示已有部分客戶退房。上周五上海網簽25.25萬平方米,但實際登記備案為17.8萬平方米,退掉了30%。
 
  易居中國聯席總裁丁祖昱指出,考慮到很多客戶資格從25号開始就被限制,還有部分是因為貸款的問題會退房,所以短期内退房的數量還會繼續攀升;不僅如此,之前交易的大量二手房也面臨着違約的風險。
 
  退房增多之外,在滬深兩地的二手房市場中,降價賣房的房東增多,相反買家觀望情緒有所擡頭。
 
  深圳中原的數據顯示,上周二手住宅共成交3602套,環比下降6.25%。上周也有近兩成業主繼續下調報價,報價指數降至38.14%。
 
  中原地産分析稱,受調控政策的影響,不少通過首付貸、“衆籌買房”的短炒客都有意迅速抛盤,全市各片區業主的放盤價格也出現了不同程度的下調。
 
  分類調控路線漸明
 
  此輪房地産調控政策的一個特點,是各地根據實際情況主動作為、因城施策。事實上,“分地施策”的調控樓市思路早已有了政策鋪墊。在今年的政府工作報告中,李克強總理就提出要因城施策化解房地産庫存,即對房價持續“發燒”的重點城市加強限購措施,同時幫助三四線城市疏解庫存壓力。
 
  不久前頒布的房地産交易契稅新政中,也明确北上廣深這四個一線城市不執行第二條政策,即有助于去庫存、利好90平方米以上購房居民的免征營業稅優惠,開啟分類去庫存序幕。滬深收緊樓市限購,以及近期福建等多地加大去庫存力度,這些都體現了當前樓市調控“分地施策”的特點,也有望在各地的樓市調控中繼續得到運用。
 
  中原地産首席分析師張大偉分析,未來房地産市場分化更加明顯。在一線城市和部分二線城市房價快速上漲的同時,一些城市的房價還在下降,部分城市去庫存壓力将長期存在。“因此,未來政策方向将不再是單向寬松,而是變為雙向‘托底’‘蓋帽’。部分房價快速上漲的城市會出台約束性政策,但力度不會太大。而庫存壓力較大的城市,房地産調控仍将以去庫存為主。”
 
  此外,房價上漲較快的各個城市也有所差别。清華大學房地産研究所所長劉洪玉解釋:“比如深圳、上海、北京房價過快上漲,主要是土地資源短缺導緻的住房供給不足。而合肥等城市房價上漲較快,主要是近年來承接了較大規模的産業和人口轉移、市場需求短期内增加較快導緻的。”
 
  因此,上海、深圳、南京、北京、武漢等地雖然在同一天公布了房地産相關政策措施,但着力點不盡相同。“比如武漢調低公積金貸款最高額度,更像是針對當地公積金使用情況進行的及時調整。畢竟武漢的房地産供給相對充足,面臨的形勢、問題和滬深不太一樣。”張大偉說。
 
  “中央沒有具體的政策出台,而是各地從自身情況出發主動作為,這也許意味着我國房地産調控,已經進入‘中央統一目标、分類指導,地方因城施策、主動作為’的新階段了。”劉洪玉說,“以前我們談論房地産走勢也好,讨論房地産調控措施也好,經常會用到一二三四線城市的說法。如今,同是三、四線城市,情況也會有所不同。”比如根據監測,2月份三線城市中的中山(樓盤)、南充(樓盤)房價漲幅較大,贛州(樓盤)、煙台(樓盤)房價跌幅較大。因此,對三、四線城市也不能“一刀切”,每個具體的三、四線城市也要因城施策。
 
  三四線城市加緊“去庫存”
 
  就在一些城市忙着為過熱的樓市“降溫”的同時,另一些城市的樓市仍在“去庫存”的路上艱難前行。中國社科院數據顯示,2015年商品住房總庫存預計達39.96億平方米,現房待售面積4.26億平方米,如果想完全消化,需要23個月。民生證券研究院的研究表明,從結構上看,2015年年底一、二、三線城市庫銷比分别為8.15、10.23和25.58,三線城市房地産庫存過剩問題最為嚴重。
 
  在這樣的背景下,去庫存被擺在了至關重要的位置。在2015年底的中央經濟工作會議上,化解房地産庫存被列為經濟社會發展的五大任務之一,會議指出,“要取消過時的限制性措施。這一系列政策的落地,對三四線城市房地産市場穩定發展産生了積極作用。
 
  最新利好消息是“營改增”。5月1日起,“營改增”試點全面推開,房地産業、建築業等納入試點範圍。按照最新公布的營改增執行細則,建築業和房地産業适用11%稅率。雖然較之前5%的營業稅相比稅率有所提高,但此次細則将土地成本、建安成本等納入抵扣項,因此實際應納稅額較營業稅大幅下降,房企實際稅負未必增加。
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