• 壽縣房産:樓市“供給側”改革之路重啟
  • 資訊類型:政策法規  /  更新時間:2016-05-13  /  浏覽:1031 次  /  
當下樓市有四個方面需要糾偏,即“去行政化”異化為放任房價暴漲、投機炒作泛濫,“去庫存”異化為樓市刺激,信貸寬松異化為樓市過度加杠杆,地方在去樓市依賴、控制房價上漲的“主體責任”不到位。逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差别化政策,是未來樓市調控的主基調。
 
  一季度經濟實現“開門紅”以後,下行風險、系統性風險預期回落,“供給側結構性改革”取代穩增長,再次成為政策重心。現在的主流判斷是,中國經濟未來走勢既不是“U”型複蘇,更不是短期刺激實現的“V型”反彈,而是較長時期内的“L型”築底。由于潛力足、韌性強、回旋餘地大,經濟下行底部有堅實支撐。作為經濟企穩的最大功臣,房地産要關注房價過快上漲、高杠杆和泡沫風險,住房政策取向也應回歸到房子的功能定位上。據此,樓市開啟了政策糾偏之路。
 
 
  對各地樓市一季度的快速回升,應更多置于經濟增長“老辦法”(投資拉動)和杠杆推動的邏輯下解讀。重點城市房價暴漲,泡沫成分很大,在當前面臨的多個“風險點”(如過剩産能、債務、彙市、不良貸款等)中,最需警惕的是樓市泡沫風險。為此,該全面檢讨當前樓市政策,一是“去行政化”(退出限購、取消房價幹預和準入及資質審批等)不能被異化為縱容投機及杠杆炒作、房價泡沫化的“不作為”所掩蓋,背後折射的是,很多地方政府不願直面刮骨療傷的“供給側”改革,繼續指望房地産。
 
  二是還原“去庫存”的本來面目,即通過人的城鎮化“去庫存”,而非通過加杠杆“去庫存”,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差别化調控政策。因此,要對此前央行提出的“中國居民家庭杠杆率不高,有加杠杆空間”适度糾偏。樓市區域“大分化”的背景下,鼓勵“加杠杆”的結果,隻能是重點城市房價暴漲和樓市泡沫化;同時,這也是對此前“去庫存”在地方“走樣”的糾偏。
 
  三是貨币政策在樓市結構性寬松宣告結束。一季度,貨币政策在支持穩增長,特别是去庫存上非常積極。全國新增社會融資、新增貸款分别為4.61萬億、6.59萬億元,均創曆史同期最高水平。其中,新增貸款有近三分之一(1.5萬億)投向了房地産,新增貸款的多增部分(9300億)中有近一半(46.3%)投向了住房按揭。房貸餘額增加了1萬億,而2015年全年新增房貸不過2.66萬億。
 
  由此,“樓市+信貸”的金融加速器效應擴大了投資乘數,這是經濟“開門紅”的基本邏輯。但是,“老辦法”引發了對舊模式複歸的诟病和高杠杆的擔憂,“新型城鎮化+去庫存”演化為“加杠杆+去庫存”。以史為鑒,樓市加杠杆,應上升到系統性金融風險源頭的高度看待。去年6月的滬深股市巨震已證明,通過加杠杆刺激某一市場非但得不償失,且後患無窮。由此,此前被視為去庫存利器的“加杠杆”宣告結束。
 
  四是住房政策開始向房子的“功能定位”回歸。從本源上看,房子是給人住的,這個定位不能偏離,人的城鎮化和“去庫存”是相互融合的。有了這樣的融合,“十三五”規劃提出的建立以面向新市民住房需求的住房制度才有望“落地”。近期,國務院培育和發展住房租賃市場的頂層設計構架“出爐”,住建部提出了構建租賃市場發展的長效機制6條措施,事實上這是對此前GDP導向、“重售輕租”的住房制度的糾偏。對農民工及新畢業大學生來說,租房是第一選擇,甚至是長期選擇。
 
  目前,高漲的房價已築起了極高的成本。春節後,豬肉和蔬菜價格創新高,這與人工、物流倉儲和鋪面成本上升脫不了幹系,背後則與年後“租金重訂”相關。自有統計數據以來,房租已連續上漲5年。在集中了4000萬左右外來人口的京滬穗深,商品住房平均月租金每平方米在25至70元,套均70平方米的商品住房,月租金在2000至5000元。去年,農民工月收入才3072元,不少大學畢業生的月薪甚至低于農民工。
 
  高租金和高房價是城鎮化的最大障礙。在深圳,新畢業大學生在城中村寄身、創業已成常态,但低租金的城中村卻在轟轟烈烈的舊改中迅速萎縮、消亡。人才流失也經常見諸報端。筆者時常獲悉,某總部企業就業人才,甯願選擇其他城市分公司而不選擇深圳。近期,華為和中興一大部分總部将分别遷往東莞和河源,高房價或是“罪魁禍首”。
 
  綜上,當下樓市政策糾偏集中在四個方面,即“去行政化”異化為放任房價暴漲、投機炒作泛濫,“去庫存”異化為樓市刺激,信貸寬松異化為樓市過度加杠杆,地方在去樓市依賴、控制房價上漲的“主體責任”不到位。由此可見,政策全面糾偏,也意味着樓市“供給側”改革之路重啟,具體内容包括戶籍、土地、财稅等新型城鎮化改革;面向新市民、降低城鎮化成本,以“購租并舉”為主要内容的住房制度改革;地方主動作為,将精力更多地放在去産能、去杠杆和降成本等“供給側”改革上。
 
  逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差别化調控政策,是未來樓市調控的主基調,這要求強化地方政府的主體責任。由此,未來熱點二線城市樓市緊縮案例會越來越多。在資金層面,一季度40%的新開工項目增長需後續資金投入,新型城鎮化需要低成本的環境,也要防止高杠杆風險“硬着陸”,再考慮到“适度擴大總需求”也是宏觀調控基調之一,貨币和信貸适度擴張是需要的。總之,基于着力推進樓市“供給側”改革的大背景,需求端不會突然和過度收緊。
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