• 壽縣 房産:房地産信貸政策将明顯分化 三四線城市開發貸料持續收縮
  • 資訊類型:政策法規  /  更新時間:2016-05-20  /  浏覽:1132 次  /  
“今年樓市回暖主要體現在一二線城市,三四線城市去庫存的壓力還是很大。”銀行業人士對記者表示,商業銀行的房地産信貸政策分化趨勢将更加明顯,三四線城市的房地産開發貸料持續收縮。分析人士認為,一線城市樓市今年一二季度呈顯著回暖趨勢,但這種爆發性回暖并沒有擴散至三四線城市,也不可能持續太久。随着房地産及相關的金融政策回歸平穩,一二線樓市的增長将放緩,房地産開發貸、個人住房按揭貸款等需求都将随之降溫。
 
一二線城市開發貸或降溫
 
根據國家統計局發布的3月70個大中城市住宅銷售價格變動情況,3月新建商品住宅價格上漲的城市數量明顯增加,達62個,為近兩年來房價上漲城市數量最多的月份。多數城市漲幅擴大,有55個城市新建商品住宅價格漲幅高于上月,47個城市二手住宅價格漲幅高于上月。
 
這輪價格上漲背後,離不開商業銀行的“杠杆”相助。央行最新發布的《2016年一季度金融機構貸款投向統計報告》顯示,今年一季度房地産貸款增速上升。2016年3月末,人民币房地産貸款餘額22.51萬億元,同比增長22.2%,增速比上年末高1.3個百分點;一季度增加1.5萬億元,同比多增5045億元。其中,房産開發貸款餘額5.22萬億元,同比增長13%,增速比上年末低4.9個百分點。
 
過度火熱之後,或将迎來降溫。5月9日,人民日報刊登《開局首季問大勢——權威人士談當前中國經濟》,權威人士指出“房子是給人住的,這個定位不能偏離,要通過人的城鎮化‘去庫存’,而不應通過加杠杆‘去庫存’,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差别化調控政策。”
 
分析人士指出,這或許意味着以宏觀政策為導向,各地方的差别化調控将成為下階段“去庫存”的主要方向。未來樓市“分城施策”将進一步清晰,過熱的一二線樓市将實施調控。
 
中原地産首席分析師張大偉認為,開年樓市成交火熱,房價漲幅繼續擴大,且房價環比上漲的城市個數創近兩年來新高。後續市場不僅面臨自然回調壓力,滬深等熱點城市更是遭受史上最嚴厲的調控政策。滬深的先行指标已經持續大幅回落,3月末兩地的中原報價指數均跌破50%,即報價下跌房源已經超過上漲房源。政策的短期效應已現,市場将逐步進入調整。
 
摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊預計,一二線樓市的房地産開發貸将很快降溫。一方面,一季度房地産市場快速增長,本就屬于政策的短期調整。另一方面,商業銀行近幾年的房地産信貸政策趨于謹慎,會根據調控基調及時調整。
 
三四線城市去庫存任務艱巨
 
作為給房地産需求端加杠杆的“主力”,商業銀行在本輪樓市上漲中并沒有“被沖昏頭腦”,三四線城市的房地産開發貸依舊偏緊。
 
“上海深圳這些一線城市樓市堅挺,但大多數三四線城市還在苦苦去庫存。我們這兩年對開發貸都很謹慎,今年到現在還沒有放出一筆開發貸。”張豔是一家全國性銀行江蘇某三線城市分行負責人,她告訴記者,不僅僅是她所在的銀行,當地絕大多數銀行都是一樣。
 
張豔告訴記者,目前的主要任務還是去庫存,銀行在三四線城市的開發貸政策中短期來看不會放松。“地方政府、銀行和開發商都在研究如何消化庫存,根本無心投放新的開發貸。”
 
記者在采訪時發現,一些中小開發商更是直言“不要錢”。在海南三亞,一家民營開發商的負責人坦言,“現在銀行給我們貸款都不敢要了,不敢拿地,還要貸款做什麼?我們現在需要的是盤活存量、盤活資金。”
 
業内人士認為,目前三四線城市存銷比雖下降但仍然較高,去庫存任務艱巨。各地政府和開發商應避免再度進入“銷售—拿地—建房—增加庫存”的循環。中原地産監測的重點城市中,4月存量較去年末除南昌、深圳小幅增加外,其他城市均有減少,杭州庫存降幅接近七成。從消化周期來看,4月重點城市的庫存消化周期超過一年的僅有青島、莆田、舟山、呼和浩特等。南京、蘇州、合肥依然保持在2至3個月,供求矛盾問題短期内尚難化解。
 
根據易居研究院監測的35個城市數據,截至2016年3月底,一二三線城市新建商品住宅庫存總量分别為2493萬、17728萬和4257萬平方米,環比增幅分别為-5.6%、-0.9%和0.0%,同比增幅分别為-18.7%、-5.3%和0.2%。其中,三線城市3月份新增供應量為349萬平方米,而新增成交量為349萬平方米,新增供應量和新增成交量持平,這使得庫存變動幅度不大,去庫存任務依然艱巨。
 
個貸政策将進入調整期
 
券商人士認為,在目前情況下,一向被視作優質資産的個人住房按揭貸款也将有所調整。根據國家統計局披露的2016年1-3月份全國房地産開發投資和銷售情況,1-3月,房地産開發企業到位資金31992億元,同比增長14.7%。其中,國内貸款6226億元,增長6.5%。在其他資金中,定金及預收款7882億元,增長25.9%;個人按揭貸款4670億元,增長46.2%。央行數據也顯示,今年一季度個人購房貸款餘額15.18萬億元,同比增長25.5%,增速比上年末高2.4個百分點,比各項貸款增速高10.8個百分點;一季度增加1萬億元,同比多增4309億元。
 
銀行業人士認為,如此爆發式增長或難再現。一方面,購房者的需求已經得到較大程度釋放,未來準購房者将進入觀望期,而這也是導緻個人房貸增速回調的主要原因。另一方面,預計央行等監管部門将進一步細化“分城施策”,針對一些房價過快上漲城市調整個人住房按揭貸款政策。在國家統計局的監測數據中,最近兩個月包括合肥、南京、蘇州等二線城市的房價增速已遠超一線城市。
 
同策咨詢研究部總監張宏偉對記者表示,首先,從曆輪樓市出現過熱的階段表現來看,每當市場出現過熱時,全國性的調控政策勢必會出台,為過熱的樓市降溫。如今,樓市調控政策基調轉為“分城施策”,那也就意味着,哪個城市當前出現過熱的狀況,哪個城市或将面臨調控的風險。如今,南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現過熱的狀況,這些城市已經有一輪“溫和”的調控政策出台,如果上述城市樓市繼續火爆,“日光盤”頻現與“地王”頻現的狀況持續,政策不得不繼續從嚴。其次,央行等相關部門已經對上述熱點城市進行調研,儲備政策準備充分,隻不過等待時機發布而已。比如首套房認定标準或調整;首套房貸或由當前的首付兩成回升至首付三成;二套房貸政策或由當前的首付四成提升至六成;公積金政策或由于貸款餘額不足而被動收緊等。
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