• 壽縣房産:政策寬松窗口期背後:難解的樓市經濟賬
  • 資訊類型:政策法規  /  更新時間:2016-05-27  /  浏覽:1574 次  /  
21世紀經濟報道記者自住建部以及河南、安徽等住建系統人士采訪獲悉,雖然樓市短期向好,但支持自住和改善性住房需求,穩定住房消費,穩定和促進現行樓市交易量仍将是下半年的住建系統的重點任務。
 
  房地産政策持續寬松的背後,是房地産之于宏觀經濟的地位被重新定義。
 
  住建部研究中心副主任王珏林告訴21世紀經濟報道記者,目前經濟下行壓力較大,在消費增長緩慢、出口複蘇乏力的形勢下,投資作為三駕馬車之一拉動經濟的作用舉足輕重,尤其房地産對拉動全社會投資增長的作用愈發顯著。也因此,房地産的地位也從過去的抑制轉為支持。
 
  本報記者 紀睿坤 北京報道
 
  “2015年的房地産政策的寬松程度曆史罕見。”中國房地産學會副會長陳國強如是告訴21世紀經濟報道記者。
 
  21世紀經濟報道記者梳理過去5年的樓市政策發現,2010年,中央頒布國十一條、新國十條等号稱史上最嚴厲調控政策,一些房價過高的城市相繼出台限購令,2011年新國八條出台,再次上調二套房貸首付比例和貸款利率,進一步擴大限購範圍。2012年中央對國家的房地産采取有保有壓,穩中有松的調控政策;2013年,中央出台國五條加碼調控。
 
  2014年以後,此前的限購、限貸等限制性樓市政策紛紛取消,且在2015年從“抑制”轉為支持住房消費,并出台了多個利好政策,央行持續降準、降息,其中,一年期存貸款基準利率已接近十年來最低水平。住房公積金的貸款利率也是近20年最低。各地也頻頻推出住房補貼等明顯刺激樓市的政策。
 
  需要注意的是,本輪支持住房消費的政策并不會因為短期部分城市的成交利好而改變,并将在下半年持續寬松。
 
  21世紀經濟報道記者自住建部以及河南、安徽等住建系統人士采訪獲悉,雖然樓市短期向好,但支持自住和改善性住房需求,穩定住房消費,穩定和促進現行樓市交易量仍将是下半年的住建系統的重點任務。
 
  房地産政策持續寬松的背後,是房地産之于宏觀經濟的地位被重新定義。
 
  住建部研究中心副主任王珏林告訴21世紀經濟報道記者,目前經濟下行壓力較大,在消費增長緩慢、出口複蘇乏力的形勢下,投資作為三駕馬車之一拉動經濟的作用舉足輕重,尤其房地産對拉動全社會投資增長的作用愈發顯著。也因此,房地産的地位也在2015年拔到前所未有的高度,從過去的抑制轉為支持。
 
  也因此,穩定住房消費成為2015年的樓市調控主題,也是住建系統2015年的首要任務。
 
  樓市回暖
 
  一系列樓市托舉政策,讓房地産市場在剛剛過去的5月,明顯回暖。
 
  6月11日,國家統計局發布2015年1-5月份全國房地産開發和銷售情況數據。
 
  5月單月,全國商品房銷售面積上漲15%,銷售額大漲24.3%,房地産投資也完成8623億元,增長2.4%,環比提高1.9%。
 
  5月份的數據轉好也結構性地改善前5月的樓市數據。前5月,全國商品房銷售額為2.44億元,增長3.1%,此前的1-4月份為下降3.1%。這也是2014年年初以來首次正增長。
 
  商品房成交量的回溫也直接體現在商品房的待售面積上,截止到5月末,商品房待售面積65666萬平方米,比4月末減少15萬平方米。
 
  另從房地産開發投資指标來看,前5月,全國房地産開發投資3.23萬億元,同比增長5.1%,增速比1-4月份回落0.9%,回落幅度比1-4月份減緩1.6%。
 
  國家統計局投資司高級統計師王寶濱談及市場回溫的原因稱,一是房地産調控政策效果開始顯現,市場預期發生轉變,購房者信心有所恢複;二是房地産開發企業和中介機構适時優化推盤和策略定價,積極去庫存,現有庫存中的優良部分逐步消化;三是房價基本穩定有利于購房需求平穩釋放。
 
  樓市上半場的回暖,将對宏觀經濟的支撐起到重要作用。
 
  日前央行研究局首席經濟學家馬駿領銜撰寫的《2015年中國宏觀經濟預測(年中更新)》指出,作為經濟增長重要力量的房地産業在今年前幾個月持續低迷,也是經濟增速放緩的原因之一。
 
  根據央行的估算,房地産銷售經過在2-3個季度後将傳導到房地産投資,因此估計下半年房地産開發投資減速的勢頭将得到緩解。
 
  值得一提的是,商品房成交量的回暖也讓房地産投資的先行指标轉好。
 
  王寶濱稱,一般來說,房地産開發企業到位資金、土地購置面積和新開工面積作為分析房地産開發投資走勢的先行指标。前兩個指标分别反映了房地産開發兩大要素資金和土地的情況,新開工面積反映了未來投資的增長潛力。
 
  根據國家統計局數據,1-5月份,3個先行指标同比降幅均收窄。房地産開發企業到位資金45966億元,下降1.6%,降幅比1-4月份收窄0.9個百分點;房屋新開工面積50305萬平方米,下降16.0%,降幅收窄1.3個百分點;土地購置面積7650萬平方米,同比下降31.0%,降幅收窄1.7個百分點。
 
  劇烈分化的市場
 
  政策向好,樓市回溫,預期逆轉,開發商懸着的心逐漸放下,但庫存高位的三四線城市仍然未見明顯好轉。
 
  雖然樓市在過去的4、5月份明顯回暖,但在産業和人口導入的差異下,不同城市之間的樓市存在明顯的差異。
 
  從商品房銷售來看,根據國家統計局統計數據,前5月,40個重點監測城市商品房銷售面積同比增長1.7%、銷售額增長5.8%。
 
  相比之下,非重點城市商品房銷售額和銷售面積仍處于下行趨勢,分别下降1.5%和0.2%。
 
  房地産投資的數據表現亦如是。1-5月份,40個重點監測城市房地産開發投資17790億元,同比增長6.8%;非重點城市房地産開發投資14501億元,增長2.9%。
 
  據悉,重點城市房地産開發投資增速高于同期全國投資增速1.7個百分點,高于非重點城市3.9個百分點。
 
  中房協名譽會長朱中一也告訴21世紀經濟報道記者,目前不同省區、城市之間差異明顯,從城市來講,一線城市和部分二線城市商品房銷售面積上升明顯,而多數三四線城市銷售不暢的狀況沒有明顯改善。
 
  易居房地産研究院研究員嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者,一線城市以及部分重點城市在剛剛過去的5月創年内成交高位。與之相對應的是,三四線城市仍庫存高企,部分三四線城市的去化周期更是高達22.9個月。
 
  也因此,朱中一稱,本次樓市調控擯棄此前的一刀切,強化各地方政府調控的主體責任,這也就要求各地基于當地樓市政策,出台針對性的調控措施。
 
  而在北京中原地産首席分析師張大偉看來,在産業和人口導入的差異性,不管政策如何,三四線城市很難複制一線城市的樓市回暖勢頭。
 
  地方的樓市經濟賬本
 
  樓市增長乏力使得地方的财政和經濟增長承壓。
 
  “房地産市場處于高速增長階段時,彼時,并未意識到地方經濟對房地産的依賴程度如此之高。”北京大嶽咨詢有限責任公司總經理金永祥如是介紹。
 
  有觀點稱,房地産處于轉折點之時,基礎設施開支上升并将取代房地産的地位。
 
  根據國家統計局的數據,2015年1-5月份,全國固定資産投資(不含農戶)171245億元,同比名義增長11.4%。其中基礎設施投資(不含電力)29160億元,同比增長18.1%。
 
  房地産投資增速下滑的背景下,基礎設施投資的确在2015年拉動經濟增長取得了重要作用。
 
  “基礎設施的投資的确可以大大緩解房地産投資下滑對國民經濟的沖擊,但很難完全對沖。”不過,金永祥表示,基礎設施的持續性建設,也和房地産的提振息息相關。
 
  基建項目的利潤有限,在風險轉嫁的背景下,社會資本參與的積極性有待提高。
 
  近期“2萬億元的PPP項目真實簽約率不到10%”的消息頻頻出現在各大媒體上。安徽一位基建企業的董事長告訴21世紀經濟報道記者,政府的财政狀況較好,可以确保信用。反之,如果地方政府沒錢,違約風險則非常大。
 
  他說,房地産能否提振又變成重要議題,畢竟賣地收入是地方财政的重要來源。
 
  然而,在樓市回暖的背景下,土地市場仍未明顯好轉。
 
  數據顯示,5月,全國300個城市土地出讓金總額為804億元,環比減少1%,同比減少53%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為561億元,環比減少1%,同比減少46%。
 
  除了市場的原因,土地供應壓縮且地價居高也是房企拿地謹慎的重要原因之一。
 
  在賣地總額同比減半的背景下,全國300個城市成交樓面均價為1079元/平方米,環比下跌4%,同比上漲3%。
 
  在張大偉看來,房地産和基建是互增長關系,基礎設施完善,周邊的土地和房産将升值;房地産交易恢複,地方在完善基建方面的力度才會更強。
 
  穩定住房消費仍将是
 
  2015年下半年重要任務
 
  “穩地價對于穩定地方财政和防控地方金融系統風險非常重要。”上述河南某市住建局長稱,房地産牽一發而動全身,房地産去庫存需要時間,但一旦地價下滑,地方的金融系統風險将坍塌式爆發。
 
  安徽某市的副市長亦告訴21世紀經濟報道記者,房地産和土地是地方經濟發展的核心之一,這兩環斷了,地方經濟增長乏力。新型産業諸如互聯網等也非一時之功。其也坦承,“這也是其主政地方經濟以來,發展地方經濟最困難的一年。”
 
  需要注意的是,嚴躍進稱,房市政策寬松和貨币寬松會導緻短期需求上漲,但這同樣可能會導緻需求過度透支。
 
  嚴躍進認為,市場的持續性回暖尚待觀察,且高企的待售和在建面積意味着房企短期内還将繼續去庫存,投資反彈至少也得在今年四季度。
 
  或也因此,21世紀經濟報道記者自住建部獲悉,穩定住房消費仍将是2015年下半年住建部重要任務。
 
  值得一提的是,住建部相關人士告訴21世紀經濟報道記者,為落實政府工作報告的穩定住房消費的要求,住建部仍不乏工具箱和政策儲備。下半年住建部也将重點督促地方落實住房公積金新政,加強個人住房貸款發放力度,進一步支持住房消費。
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