• 壽縣房産:評論:三期疊加 穩定樓市意義重大
  • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2016-05-27  /  浏覽:1807 次  /  
 根據機構測算,考慮地方政府債務置換,資金投放并未縮減,4月全口徑社會融資同比增長17%,高于3月16.6%的水平,延續了一季度高增長的态勢。但是,4月工業增加值、社會消費零售總額、1-4月固定資産投資等重要指标,增速全線下滑,與一季度形成明顯反差。房地産仍舊“一枝獨秀”,“拿地-開發-銷售-價格”全鍊條上攻。這意味着,無論“需求側”和“供給側”結合的“穩中求進”,還是銳意“供給側”的“以退為進”,都沒那麼簡單。
 
  目前,新經濟體量弱小,去年創業闆、中小闆上市公司利潤不足全部A股上市公司利潤的10%;産能過剩與高杠杆已形成循環,一季度國企利潤下滑13.8%,債務卻同比增長了18.3%;銀行不良率連續17個季度攀升,去年還充足的撥備覆蓋率已亮起紅燈,部分銀行撥備覆蓋率已降至150%的警戒線;集中于工業的民間投資,其4月增速僅5.2%,不及去年同期一半,産能過剩形勢不言自明。防範金融風險,為新經濟騰出信貸和土地,産能和杠杆去化亟待推進。
 
  近期,去産能全面提速。5月18日,決策層連出三套去産能組合拳,2016-2017年,央企要減少10%左右的鋼鐵和煤炭現有産能;到2020年,還要壓減一批水泥熟料、平闆玻璃産能。工廠關閉、打破剛兌,不僅會給工業生産、就業和消費帶來明顯沖擊,而且會讓不良貸款顯化,短期流動性沖擊和信用緊縮也有可能出現。考慮目前的經濟形勢,“三期疊加”的陣痛真正襲來了。
 
  5月9日《人民日報》頭版刊文,研判中國經濟時,9次提到“就業”,強調“穩定和擴大就業是宏觀經濟政策的重要目标”。近期,在深改組24次會議上,國家領導人的講話也表明,當前經濟形勢下,短期激勵措施是必要的。由此,緩沖陣痛需要這樣一個實體,它能以巨大的騰挪空間,為轉型創造平穩的環境。毫無疑問,從穩定就業(建築業就有8000萬工人)、穩定投資體量、維護金融秩序的角度看,房地産的騰挪空間最大。而且,目前的樓市形勢,已開始向決策層期待的方向運行。
 
  首先,一線樓市開始降溫,體量大、城鎮化有潛力的二線城市成為新動力。
 
  近日發布的70城房價指數顯示,此前火爆的京滬深樓市,4月房價漲幅已跌出前三,取而代之的是合肥、廈門和南京,而前期遭遇爆炒的深圳樓市,4月二手房價領跌;CREIS中指數據顯示,4月20個代表二線城市新房成交再創單月新高,同比、環比分别增長78.8%和3.9%。而且,二線城市出現普漲态勢,就連庫存周期最大的沈陽(消化周期超過40個月),4月的銷售面積同比也增長了37%。與此同時,之前火爆的一線樓市迅速降溫,4月新房成交面積同環比分别下降8.2%和27.8%。
 
  其次,此前深陷庫存泥潭的三、四線城市,也開始觸底反彈。
 
  4月,12個代表三、四線城市成交同比上漲67.9%,創2010年以來的單月新高。同時,樓市開發投資回升擴大至三、四線城市。根據CREIS中指監測,1-4月,三、四線開發投資同比增長7.8%,比40個重點城市高出1個百分點。另外,70城房價指數顯示,三線城市房價連續3個月上漲,這對去庫存、穩投資是莫大幫助。
 
  因此,樓市政策很明确,控制過快上漲的城市,提振需求疲軟的城市,保持樓市平穩上升,這既是決策層通過因城施策可掌控的,也是當前經濟形勢需要的。5月18日,70個城市房價指數發布後,針對一、二、三線城市房價首次全線上漲,結合宏觀經濟數據,國家統計局召開媒體通氣會。會上指出,房地産帶動效應大,前端影響到鋼鐵、水泥等原材料行業,後端影響着裝修、家電等行業。結論是,房地産回升對經濟穩定發揮了重要作用,對GDP增長貢獻率提升。
 
  國家統計局強調,盡管行業走過了高速增長階段,但我國城鎮化還有空間,改善性需求潛力大,房地産具有保持穩定增長的潛力。即人口紅利結束、城鎮化中速增長,2013-2014年樓市9.5萬億元的開發投資和13億平方米的銷售将是樓市的“頂部”,行業大周期下行已開啟。因此,國家統計局明确表态,強調樓市對經濟穩定的作用,信号意義特别重要。
 
  換言之,在“三期疊加”的陣痛期,需要房地産這個騰挪空間特别大的行業,緩沖投資和經濟下滑,穩定資産價格和金融秩序。近期,重點城市土地市場火爆,今年或将成為誕生地王最多的一年。各大城市土拍現場,頻繁出現央企或國企身影,這顯示,民間投資較為弱勢,國企或央企要“挑大梁”;另一方面,實體有效資産形成不足,出于國企投資回報、穩增長考核,資金往樓市走。
 
  不可否認,樓市的此種定位,有部分異化的結果,如投機炒作,過度“加杠杆”,資金“脫實入虛”,沒有與新型城鎮化結合起來,樓市複蘇沒有跟城市群的布局走,部分地方寄望土地财政複歸,将去庫存等同于賣房子等。對此,近期決策層強調,防範泡沫和過度加杠杆,樓市短期激勵也要與新型城鎮化結合。筆者預計,熱點二線城市“被打壓”的案例會多起來,但考慮到樓市在“三期疊加”下的定位,以工業為主的二線城市經濟增長乏力,樓市調控的力度整體偏弱。
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